[マンションすまい・る債]の購入を検討しているとのこと

追記(2024-08-10)：止めるべし！との意見は通らず！

(2024年8月の広報掲示板より)

2024年6月13日：議決への反対と併せて以下の投書を行いました。 

すまい・る債による修繕積立金の運用に関する議案に反対する理由

今月の掲示板に唐突に「マンションすまい・る債」の購入を検討(?)らしい記述が下記のようにありました。大変に分かりにくい情報です。

しかし、重要な事柄なので調べてみました。

住宅金融支援機構という組織が発行する債権のようです。PDF

債権の概要はここに説明があります。

一番、知りたいことはリスクがどれほどあるかですね。以下はAI Claude 3 Opusに訊いたものです。

[私] 私の住むマンションの管理組合では、「すまい・る債」を購入するか否かを検討しています。 「マンションすまい・る債」は、[マンション管理組合さまが⾏う修繕積⽴⾦の計画的な積⽴てをサポートするための債券です。]とのことです。管理費を単に銀行に預けておくのではなく、有効に活用(利子を得るなど)するための債権のようです。 

メリットとデメリットについて列挙してください。 特に問題となりかねない「デメリット」を詳しく教えてください。

[AI] マンションすまい・る債のメリットとデメリットについて以下のようにまとめられます。

メリット:

1. 計画的な修繕積立金の積立てが可能になる。

2. 利付10年債で、毎年一定の利息収入が得られる。

3. 元本割れのリスクがない安全性の高い商品である。

4. 1口50万円から購入可能で、最大10回まで継続購入して積立できる。

5. 中途換金時に手数料がかからない。

6. 修繕積立金の運用先として適している。

デメリット:

1. 10年間は原則として資金を引き出せない。

修繕計画と資金計画のずれが生じた場合に資金繰りに窮する恐れがある。大規模修繕工事などの予定時期との兼ね合いを十分に検討する必要がある。

2. 金利が市場金利に連動するため、金利情勢次第では利回りメリットが薄れる可能性がある。

3. 債券購入には管理組合の合意形成が必要。

区分所有者の理解と合意が得られないと購入が難しい。丁寧な説明と合意形成のプロセスが肝要。

4. すまい・る債の購入限度額が、修繕積立金会計の残高内に限定される。

ファンド化による資金の別枠運用はできない。

5. 機構への申込み手続きなど、管理組合の事務負担が一定程度生じる。

6. すまい・る債は金融商品であるため、管理組合の金融リテラシーが求められる。

運用益へのかかる税金の扱いなど、管理組合の会計処理が複雑になる。

特に資金の流動性の制約について慎重な検討が必要と思われます。10年もの長期に渡って資金を拘束することになるため、修繕計画との整合性を事前にしっかりと精査しておく必要があります。積立金の額や時期を誤ると、いざ大規模修繕を実施する段階で必要資金が不足するリスクが懸念されます。

また金利の動向により、すまい・る債の金利メリットが十分に得られない可能性にも留意が必要です。

各区分所有者の合意形成についてもハードルは高いと思われ、管理組合の運営・合意形成能力が問われるところだと考えます。

以上、すまい・る債のメリット・デメリットについて私見を述べさせていただきました。

[私] 例えば、今年1億円の[マンションすまい・る債]債権を買った場合に得られる利息は年間どれほどですか？

[AI] マンションすまい・る債の利率は、毎年の発行時の市場金利等を勘案して決定されるため、将来の利率を確実に予測することは難しいです。ただ、参考までに2023年4月発行の債券の利率をもとに試算してみます。

2023年4月発行のマンションすまい・る債の利率は以下の通りです。

1年目：0.198％

2年目：0.198％

3年目：0.228％

4年目：0.248％

5年目：0.318％

6年目：0.398％

7年目：0.452％

8年目：0.498％

9年目：0.530％

10年目：0.550％

1億円購入した場合、受取利息額は以下のように計算されます。

1年目：1億円 × 0.198% ＝ 198,000円

2年目：1億円 × 0.198% ＝ 198,000円

3年目：1億円 × 0.228% ＝ 228,000円

4年目：1億円 × 0.248% ＝ 248,000円

5年目：1億円 × 0.318% ＝ 318,000円

6年目：1億円 × 0.398% ＝ 398,000円

7年目：1億円 × 0.452% ＝ 452,000円

8年目：1億円 × 0.498% ＝ 498,000円

9年目：1億円 × 0.530% ＝ 530,000円

10年目：1億円 × 0.550% ＝ 550,000円

10年間の受取利息総額は3,618,000円、年平均では約36万円の利息収入となります。

ただしこれはあくまで2023年4月時点の利率に基づく試算です。実際には毎年の金利動向により受取利息額は変動します。市場金利が大きく上昇すれば利息収入も増える一方、金利低下局面では利息メリットが薄れる可能性もあるのでご留意ください。

[私]  「金融商品であるため、管理組合の金融リテラシーが求められる。」という部分が一番気になります。

私たちのマンションの理事は、立候補制ではなく「輪番制」です。任期は二年です。理事長と副理事長の任期は各一年です。再任はありません。つまり、理事が短期間に変ってゆきます。

金融リテラシーに無関係に理事が選ばれます。金融知識など全く持ち合わせていない人が理事や時に理事長に選任されることはしばしばです。むしろ、金融リテラシーを持ち合わせた人が理事に選ばれることはほぼないと言えます。このような状況の中でこの債権を購入することについてのお考えをきかせてください。

[AI]  ご説明いただいた状況を踏まえると、金融リテラシーの面でマンションすまい・る債の購入にはかなりの不安が残ると言わざるを得ません。

理事の選任が輪番制で金融知識を持たない方が就任されるケースが多いとのことですが、すまい・る債は10年もの長期の運用商品です。この間に理事が入れ替わることで、当初の運用方針が適切に引き継がれない、あるいは金融商品としての特性を理解しないまま運用されるリスクは小さくありません。

例えば金利情勢の変化によって、すまい・る債の金利メリットが失われたり、他の運用商品と比較して不利になったりした場合に、それを的確に判断し見直す判断ができるかどうか懸念があります。

また金融商品の運用益にかかる税務処理などの実務面での対応が適切に行われない恐れもあります。

加えて、理事の交代に伴い、すまい・る債の運用状況が区分所有者に対して適切に開示・説明されないリスクもあるでしょう。

したがって、ご説明のようなマンション管理組合の実情を考慮すると、金融リテラシーを前提とするすまい・る債の購入は現実的ではないように思われます。

運用益の向上は魅力的ですが、管理組合の実力・体制に見合わない金融商品の購入は避けるのが賢明だと考えます。まずは理事会・区分所有者の金融リテラシー向上に向けた取り組みが肝要ではないでしょうか。

金融商品購入のリスクについて十分に認識した上で、管理組合での慎重な合意形成をお勧めします。