マンション給排水管の寿命

 

この問題は深刻です。

何年か以前に手を付け始めなければならなかった問題です。

今からでも、遅いということはないので先ずは問題をしっかり認識するための準備作業をはじめることですね。

しかし、....今のような「じゃんけんとアミダで理事を決める」ようなシステムではうまくいくことは期待出来ませんね。理事をやりたくないで理事会が構成される、理事に必要な資質のある人が選ばれることがない....(小学校の給食当番を決めるより最悪の方式ですからね。)

しかし、考えることは一人ひとりの住民の義務です。

この記事はその意味で参考になりそうです。

(記事をテキストにしておきました。読みやすいかもしれない、引用などしやすいですから)

築年数が40年超など高経年のマンションが増えるなか、給排水管の更新工事が急務になっている。

建物の外壁などを修繕しても、内部の給排水管が老化すれば、深水などが発生して住みにくくなる。工事には億単位の費用がかかるが、設備を別新できれば、建物の寿命を延ばせる。資産価値が高まる可能性もある。

「給排水管の工事にかかる費用で合意できず、3年ほど際者状態が続いている」。こう話すのは、熊本県の築38年の分譲マンションに住む70代男性のAさんだ。マンションの給排水管は金国製で老化が進んでいる。住民の間で工事が必要だという認識が高まっているものの、どのような工事をするか、具体策でもめているという。

高経年のマンションでは金属製の給排水管が多く、水漏れがトラブルになりやすい。金属製は年月の経過とともに腐食する。腐食箇所から漏水すれば建物に被害が及び給排水管の工事費用は高額になりやすい。金属製の給排水管のエ事は「更生工事」と「更新工事」がある。更生工事は内部のさびを取り十数年ほど管を延命させる。

一方、更新工事はさびない樹脂製の給排水管に取り換える。樹脂製にすれば追加の大工事は不要。マンションの規模などで費用は異なるが、更新工事の場合、床をはがすなど大規模になるため1戸当たり100万～300万円になる。

冒頭のAさんのマンションの更新工事の費用は1戸あたり200万円の見込み。費用を賄うには、修繕積立金を月4万円値上げする必要があるという。更生工事は現在の積立金の範囲内で賄えるが、いずれは管の寿命で更新工事が必要だ。集合住宅の設備に詳しいマンションライフパートナーズ（東京・新宿）の柳下雅孝氏は「住戸内の給排水管工事は細切れではなく1回で終わらせたほうが経済的。無駄な工事をしないことが結果として節約になる」と指摘する。

給排水管は専有部分と共用部分にまたがることから、更新工事をどこまで手掛け、誰が費用を負担するかが論点になる。費用はかさむが、管理組合が専有部分も含めて更新工事を担うと建物全体の価値を高めやすい。修繕積立金は基本は共用部分に使われる。

住民間の合意形成も難しい、分譲マンションは一般に、長期修繕計画に給排水管工事を盛り込むが、専有部分の給排水管まで対象にしない。専有部分の工事を費用も含めて管理組合が手掛けるには、長期修繕計画の修正や管理規約の改定が必要だ。総会の特別決議として、組合員総数と議決権総数でともに4分の3以上の賛成を得なくてはならない。

給排水管は外壁などと違い目に付きにくく、設備の劣化を認識しにくい。住民の合意を得るには、工事の必要性やメリットを理解してもらうことがカギになる。

築51年で688戸の埼玉県三郷市の「みさと第一住宅」。蒲水事故が多発し、建物を長く使い続けるには給排水管の更新工事が必要と考えた住民が準備委員会を立ち上じ、5年かにて準備、24年3月に約2年半の更新工事を終えた。

湯水事故をぐために工事は専有部分も含めたほか、風呂場を最新のユニットバスにする費用の大部分を管理組合が協力金として支給することにした。委員会は住民説明会を複数回開催。工事の流れや意図などをまとめた広報紙やDVDを配布したほか、説明会に出られなかった人には個別訪問をするなどで合意形成に結びつけた。

工事中は住民が過ごしやすいよう配慮。住居内は配管の位置を変える大規模工事のため、1週間ほど水回りの設備が使えない。委員会は近隣の温泉施設を割引価格で使えるように交渉したり、敷地内の広場に仮設のトイレやシャワー室、洗濯機を設置したりした。

工事数用の総額18億円は、修装積立金約14・5億円と国の補助金約3・5億円で賄った。相続放棄され、弁護士の管轄となっていた部屋も管理組合が交渉して工事を手掛けたところ、設備が刷新されたことで部屋の競売が成立。未納だった修結積立金も回収できた。

工事により、資産価値が上がったケースもある。築45年の神奈川県横浜市の「霧が丘グリーンタウン第一住宅」は、2015年に給排水管の全面的な更新工事を終えた。大規模な水漏れ事故の発生がきっかけとなったが、工事により新たな事故を防ぐことができ、設備刷新への住民の理解が高まったという。さらに21年には大規模修総工事で給湯器の省エネ化や窓の断熱化などを完了。設備が最新の水準になり若い世代の入居も増えつつある。物件の売却価格は給排水管工事前に比べ200万～300万円ほど上昇した。

23年度のマンション総合調査によると、建物の不具合によるトラブルでは「水漏れ」が20%と最多だった。特に築40年超のマンションで増える。柳下氏は「金属製の給排水管の寿命は40年。これを超えると抜本的な対策が必要になる」と指摘。「給排水管は人間の体なら血管にあたる、建物全体を長持ちさせるには給排水管の修繕は久かせない」と話す。

一方で管理組合の動きは鈍い。

マンション総合調査で「老化対策の議論をしていない」「議論したが方向性が出ていない」と答えた管理組合は約79%に上る。

マンションの高経年化は深刻だ。国土交通省の調べでは、築40年以上のマンションは23年末時点で約131万戸。約20年後の432年には、約464万戸に増加する見通しだ。

排水管の更新工事には多くの資金が必要になる。修繕積立金だけで賄えない場合に活用できるのが金融機関のローンだ。代表例が、住宅金融支援機構の「マンション共用部分りフォーム融資」だ。保証料が必要だが、法人格がなくても借りられるなど、マンション管理組合が使いやすいように設計されている。

固定金利で、2025年3月時点の融資金利は返済期間10年以内で年0・97%だ。

融資金利の優遇制度があるのも特徴だ。例えば、省エネ対策の工事を手掛ければ年0・2%、同機構の「マンションすまい・る償」を購入・運用中であればさらに年0・2%金利が引き下じられる、最大の下げ幅は年0・6%で、下限は0・1%だ。自治体によっては、住宅金融支援機構の融資の金利に対して助成制度を設けている。東京都は最大で1%の利子分を支給する。こうした制度を組み合わせれば、実質無利子で資金を借りられる。

融資を受けるには、修繕積立金が1年以上定期的に積み立てられ、滞納割合が原則10%以内など条件がある。「管理規約の改定などが必要な場合、融資が決まるまで半年ほどかかることもある」（住宅金融支援機構）ため、検討している管理組合は早めに動きたい。23年度の融資の受理金額は前年度比37%増の約196億円だった。

（岸田幸子）

付記：

この対策には、ベラボウに金が掛かります。

思い出してください。忘れないでください。誰ひとりとして利用しない利用したら命を落としかねない「車椅子スロープ工事」に4,700万円の金を浪費しました。

このようなことにならないためにも理事の選出、理事会の運営(透明性を確保する)などの改革が急務です。