解説 朝日センチュリーみずほ台管理組合 D棟504号室 前田利人／2026年11月14日 「修繕積立金金額改定のご案内」が各戸に届きました。12月7日の引き落とし（12月分）から、修繕積立金が約20％上がります。 値上げは、9月26日の総会で決まったことです。それ自体を蒸し返すつもりはありません。ただ、案内を読んで気になったことがあります。 この金額は、管理規約のどこに、どう書かれることになるのか。 新しい管理規約が配られていないため、それを確かめる方法がないのです。 少し込み入った話なので、管理規約の基本から順に説明します。 この記事の要点 私たちの管理規約は、管理費と修繕積立金の金額を、規約の一部である 「別表第3」 に書く仕組みです。 今回の値上げは総会で正しく決議されています。 値上げや引き落としそのものが無効だ、と言うつもりはありません。 しかし、9月26日から効力を持つ新しい規約で 別表第3がどうなっているのか、誰も確かめられません。 規約と実際の金額が食い違っている（規約に不足がある）おそれがあります。新しい規約の配布と、別表第3の扱いの説明を求めます。 1 基本：管理規約・総会・別表とは 管理規約は「マンションの憲法」 分譲マンションは、たくさんの人が一つの建物と土地を共同で持っています。そのため、誰が何を負担し、どうやって物事を決めるのか、ルールが必要です。このルールが 管理規約 です。法律（建物の区分所有等に関する法律、略して区分所有法）の枠の中で、マンションごとに決めます。区分所有者は全員、規約に従います。 総会の決め方は二種類 マンションのことは、組合員全員の会議である 総会 で決めます。決め方には二種類あります。 決め方 必要な賛成 主な例 普通決議 出席者の議決権の過半数 予算・決算、 管理費や修繕積立金の額 、役員の選任 特別決議 4分の3以上など、より重い賛成 管理規約を変えること 、共用部分の大きな変更 規約を変えるには重い決議が必要です。規約は簡単に変えてはいけない、大事なルールだからです［1］。 「別表」も規約の一部 規約の本文のあとには、表がいくつか付いています。これを 別表 と呼びます。土地や建物の範囲、駐車場の使用料などが書かれています。別表...
今回のこの工事提案には専門的な内容が多く、掲示だけでは、点検で確認された異常の程度、交換を急ぐ技術的根拠、現在のケーブルが具体的にどの注意喚起の対象なのか、見積金額や工法の妥当性などが十分には分かりません。 安全対策の必要性を否定するものではありません。しかし、高額な支出を伴う以上、管理会社や施工会社の説明だけでなく、電気主任技術者の所見、点検結果、複数社の見積もりなどを管理組合として確認し、居住者にも分かる形で示すことが必要だと思います。 この記事が、工事への単純な賛否ではなく、必要な安全性を確保しながら不要・過大な支出を防ぐための判断材料になれば幸いです。 --- 結論からいうと、この掲示は、 マンション側の高圧電気設備について事故のリスクがあるとして、A・D・E・F棟の高圧ケーブルを交換し、事故をマンション内で食い止める安全装置「UAS」を新設する工事を、9月の通常総会に提案する という内容です。 理事会が工事の実施を決定したというより、現時点では「総会の議案として提出することを決めた」段階です。 1．そもそも「自家用電気工作物」とは ここでいう「自家用」は、各家庭が持っている家電や室内配線という意味ではありません。 マンションが高圧の電気を受け取り、建物内で使える電圧に変えるために所有・管理している設備全体を指します。一般的には、次のような設備が含まれます。 電力会社から電気を引き込む高圧ケーブル 受変電設備 変圧器 遮断器・開閉器 保護装置 今回の対象は、主としてマンション共用部にある大きな受電設備の話であり、各住戸内の分電盤やコンセントを交換する工事ではありません。 ただし、工事時には対象棟で計画停電が必要になる可能性があります。 2．高圧ケーブルは何をしているのか 高圧ケーブルは、電力会社から供給される高圧の電気を、マンションの受変電設備まで運ぶ「太い幹線」です。 家庭の延長コードに例えると、個々の住戸の配線が枝なら、高圧ケーブルはマンション全体を支える太い幹に当たります。このケーブルの絶縁部分が傷むと、電気が外へ漏れる「地絡」や、電線同士が接触する「短絡」が起きることがあります。 経済産業省も、水分の影響を受ける敷設環境では、比較的新しい高圧ケーブルでも「水トリー」と呼ばれる絶縁劣化によって事故が発生することがあるとして、劣化の兆候が確認された場合に...