2025年9月27日開催・総会資料を読ませていただきました。
資料は大部に渡り極めて精緻に書かれています。
また、長期修繕計画が綿密に検討されています。大変なご苦労であったと推察いたします。
しかし、ここは古いマンションです。問題が山積であることは間違いありません。以下、資料に基づいてコメントを致します。
1. 資金計画の前提とリスク
論理的に妥当。資金シミュレーションの前提条件として「200万円繰入」が組込まれている以上、その実行可能性は組合財政全体の健全性に依存します。「修繕積立金のシミュレーションは管理費赤字に左右される」という点を強調するのは有効です。
2. 修繕積立金値上げの根拠
確認：答申書にその内容が明確に記載されており、数字も整合します。特に排水立管更新への変更は不可避であり、値上げの最重要根拠です。
評価：妥当。説明の論理展開は強固で、説得力があるといえます。
3. 修繕周期見直し
確認：答申書で明確に触れられており、国交省の最新ガイドラインとも一致。
評価：妥当。単なる工事先送りでなく、技術進歩を踏まえたコスト最適化と説明できる。
4. 資金シミュレーションの健全性
指摘内容：値上げ後のシミュレーションでは、全期間赤字なし。最も厳しい2043年の第4回大規模修繕後も残高約8,300万円を確保。借入や一時金不要。反対意見も併記され、透明性がある。
確認：答申書のグラフ・数値と一致。赤字解消が値上げの中心的目的であり、その効果は明確に示されています。
評価：妥当。唯一の留意点は、先に述べたように「管理費からの200万円繰入が本当に維持できるか」という外部リスクです。
まとめ（見解）
唯一の構造的リスク：管理費会計の赤字 → 200万円繰入の継続性。この依存関係が計画全体の弱点であり、組合員に明示するべきです。
「長期修繕計画は、毎年200万円を管理費会計から修繕積立金に繰入することを前提にしています。
しかし第38期の管理費会計は既に赤字であり、この繰入が将来も継続できる保証はありません。
管理費が赤字のままでは資金計画の前提が崩れるのではないかとの疑念を抱きます。」
管理組合 理事会宛に以下の2つの文書を提出いたしました。
まず、昨年工事完了した「車椅子スロープ」工事へ大金を」を出費した問題です。
預金の管理について以下の提案を提出致しました。不当な出金が過去にあった。
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