12月から修繕積立金が上がります。その金額は、新しい規約のどこに書かれているのか？

解説

朝日センチュリーみずほ台管理組合　D棟504号室　前田利人／2026年11月14日

「修繕積立金金額改定のご案内」が各戸に届きました。12月7日の引き落とし（12月分）から、修繕積立金が約20％上がります。

値上げは、9月26日の総会で決まったことです。それ自体を蒸し返すつもりはありません。ただ、案内を読んで気になったことがあります。この金額は、管理規約のどこに、どう書かれることになるのか。新しい管理規約が配られていないため、それを確かめる方法がないのです。

少し込み入った話なので、管理規約の基本から順に説明します。

この記事の要点

1. 私たちの管理規約は、管理費と修繕積立金の金額を、規約の一部である「別表第3」に書く仕組みです。
2. 今回の値上げは総会で正しく決議されています。値上げや引き落としそのものが無効だ、と言うつもりはありません。
3. しかし、9月26日から効力を持つ新しい規約で別表第3がどうなっているのか、誰も確かめられません。規約と実際の金額が食い違っている（規約に不足がある）おそれがあります。新しい規約の配布と、別表第3の扱いの説明を求めます。

1　基本：管理規約・総会・別表とは

管理規約は「マンションの憲法」

分譲マンションは、たくさんの人が一つの建物と土地を共同で持っています。そのため、誰が何を負担し、どうやって物事を決めるのか、ルールが必要です。このルールが管理規約です。法律（建物の区分所有等に関する法律、略して区分所有法）の枠の中で、マンションごとに決めます。区分所有者は全員、規約に従います。

総会の決め方は二種類

マンションのことは、組合員全員の会議である総会で決めます。決め方には二種類あります。

決め方	必要な賛成	主な例
普通決議	出席者の議決権の過半数	予算・決算、管理費や修繕積立金の額、役員の選任
特別決議	4分の3以上など、より重い賛成	管理規約を変えること、共用部分の大きな変更

規約を変えるには重い決議が必要です。規約は簡単に変えてはいけない、大事なルールだからです［1］。

「別表」も規約の一部

規約の本文のあとには、表がいくつか付いています。これを別表と呼びます。土地や建物の範囲、駐車場の使用料などが書かれています。別表は付録のように見えますが、規約の一部です。本文が「別表第○のとおりとする」と定めているからです。

2　私たちの規約で、積立金の額はどう決まっているか

改正前の管理規約（2019年9月29日版）では、次の三つの条文が関係します［1］。

条文	書いてあること（要旨）
第23条	区分所有者は管理費と修繕積立金を納める。その額は専有部分の床面積に応じて計算し、「別表第3に掲げるとおりとする」
第46条第3号	管理費等の額と徴収の方法は、総会で決める（普通決議）
別表第3	全496戸の部屋ごとに、管理費・修繕積立金の月額を記載。「下記金額は2017年の第30回総会における決議後のもの」との注記がある

つまり、額を決めるのは総会で、決まった額を書いておく場所が規約の別表第3です。別表第3の金額は、今回の案内の「現行」欄と一致します。たとえば95.02㎡の部屋は、管理費・修繕積立金とも月12,495円です［1］［4］。

3　今回の値上げは、きちんと決議されている

9月26日の総会の第3号議案は、修繕積立金を1㎡あたり月131.5円から158円に上げる案でした［2］。賛成401、反対7、棄権・保留3で可決されています［3］。

額を決めるのは総会の普通決議ですから（第46条第3号）、この決議には規約上の根拠があります。12月からの引き落としを止めるべきだ、と言うつもりはありません。ここは、はっきり書いておきます。

専有面積	現行（月額）	12月分から（月額）	増える額
64.87㎡	8,530円	10,249円	1,719円
80.00㎡	10,520円	12,640円	2,120円
95.02㎡	12,495円	15,013円	2,518円
全496戸の合計	5,188,216円	6,233,933円	1,045,717円

修繕積立金のみ。第39期総会議案書 p.85［2］

4　では、何が問題なのか

問題は、値上げの決議ではありません。決まった新しい金額が、規約にどう書かれるのかです。

同じ総会で、規約も改正された

同じ9月26日の総会では、第2号議案で管理規約も大幅に改正されました。議案書に付いていた対照表（改正前と改正案を並べた表）を見ると、次のことが分かります［2］。

• 新しい規約は2026年9月26日から効力を持つ（附則第1条。議案書 p.84）
• 第23条（額は別表第3のとおり）は「現行の管理規約と同じ」（p.62）
• 第46条（額は総会で決める）も「現行の管理規約と同じ」（p.72）
• 対照表には、別表第3を改める記載がない

新しい規約でも「金額は別表第3のとおり」という仕組みは残っています。一方で、別表第3を新しい金額に改める決議は、議案書のどこにも見当たりません。

考えられる二つの状態

ここからは私の推定です。新しい規約の別表第3は、次のどちらかになっているはずです。

状態	起きること
(1) 2017年の金額のまま	規約には「月12,495円」と書いてあるのに、実際は月15,013円を引き落とす。規約と実際の金額が食い違う
(2) 新しい金額に書き換える	別表は規約の一部。どの決議で別表を改めたのかの説明が必要になる

(1)でも(2)でも、規約の中に説明の足りない部分、つまり規約上の「不足」があるおそれがあります。

公平のために、別の見方も書いておきます。別表第3の注記は、過去の値上げの経過を書き足してきた形になっています。総会で額が決まれば、別表は記録として後から直す、という運用だったのかもしれません。もしそうなら、そのことを組合員に説明すれば済む話です。それでも、説明があるまでは、誰にも確かめられません。

確かめられないのは、規約が配られていないから

新しい規約は9月26日から効力を持っています。ところが、11月14日の時点でも各戸に配られていません。配布の予定のお知らせもありません。11月1日に配布をお願いしましたが、期限の11月7日までに回答はありませんでした［5］。

自分が毎月払うお金の額を定めた規約の条文を、払う本人が読めない。12月7日の引き落としは、その状態のまま始まります。

値上げの金額を定めているはずの規約を、
払う側の組合員が確かめられない。
これは、規約の運用として不足があると考えます。

5　もう一つの論点：積立金は「棟ごと」に貯めている

補足として、もう一つ書いておきます。私たちの規約の第26条は、修繕積立金を棟ごとに分けて経理すると定めています。この条文も、改正後に「現行の管理規約と同じ」とされています（議案書 p.63）［1］［2］。

実際に、毎年の総会議案書には棟ごとの残高が載っています［2］。

棟	修繕積立金の残高（2026年7月31日）	1戸あたり（目安）
A棟（108戸）	128,964,007円	約119万円
B棟（64戸）	77,096,893円	約120万円
C棟（72戸）	85,487,549円	約119万円
D棟（108戸）	117,502,962円	約109万円
E棟（72戸）	85,890,025円	約119万円
F棟（72戸）	85,145,353円	約118万円
合計（496戸）	580,086,789円	約117万円

残高は第39期総会議案書 p.9「各棟別修繕積立金額」。戸数は改正前規約の別表第3から（B棟は全体からの差し引き）。1戸あたりは私の計算で、部屋の広さの違いは考えていません。

一方、今回の値上げは全棟一律の158円です。根拠として議案書に付いていた長期修繕計画も、マンション全体の総括表だけでした（p.87・p.153）［2］。棟ごとに分けて貯める規約なのに、棟ごとに足りるかどうかは示されていません。2028年度には5億円を超える大規模修繕が予定されています。棟ごとの負担をどう考えるかは、そのときに必ず問題になります。

6　理事会へのお願い

1. 改正後の管理規約（全文、別表を含む）を、紙で各戸に配布してください。インターネットを使わない方にも届くよう、紙での配布をお願いします。
2. 新しい規約の別表第3を、今回の値上げに合わせてどう扱ったのかを示してください。改めたのなら、その根拠となった決議も示してください。
3. できれば12月7日の引き落としより前に、少なくとも第23条・第26条・別表第3を組合員に示してください。
4. あわせて、棟ごとの修繕積立金の見通しを示してください。

なお、配布されるまでの間も、規約は誰でも見られるはずのものです。区分所有法第33条と規約第76条は、理事長が規約の原本を保管し、求めがあれば閲覧させること、保管場所を掲示することを定めています［1］［6］。

事実と推定の区別

• 事実：規約第23条・第26条・第46条の内容と、それらが改正後も「現行と同じ」とされたこと。新規約の効力発生日が9月26日であること。対照表に別表の改正がないこと。第3号議案の票数。棟別残高。規約が11月14日時点で未配布であること。
• 推定：新しい規約の別表第3が(1)(2)のどちらになっているか。これは規約が配られない限り分かりません。
• 意見：規約上の不足があるおそれがあるという評価と、理事会へのお願い。

規約の配布や説明があれば、この記事に追記します。

出典

1. 朝日センチュリーみずほ台管理組合 管理規約（2019年9月29日改正版）第23条・第26条・第45条・第46条・第76条・別表第3
2. 朝日センチュリーみずほ台管理組合「2025年度（第39期）通常総会議案書」 p.9（各棟別修繕積立金額）、p.62・63・72・84（管理規約対照表）、p.85〜88（第3号議案）、p.153（長期修繕計画総括表）
3. 朝日センチュリーみずほ台管理組合「第39期通常総会議事録」（2026年10月24日署名、10月31日配布）。票数は連載「議事録を読む」第1回に整理
4. 朝日センチュリーみずほ台管理組合・朝日管理株式会社「修繕積立金金額改定のご案内」（2026年11月）、「管理費・修繕積立金改定額一覧表」（2026年11月10日）
5. 前田利人「改正後の管理規約の配布について（お願い）」（2026年11月1日、理事会あて提出）
6. 建物の区分所有等に関する法律 第33条・第66条 e-Gov法令検索