| 対象規約 | 〈朝日センチュリーみずほ台〉管理規約（2019年〔令和元年〕9月29日改正）及び使用細則 |
|---|---|
| 照合基準 | 改正区分所有法（2026年〔令和8年〕4月1日施行）、マンション標準管理規約（2025年〔令和7年〕10月17日改正） |
| 対象建物 | A棟～F棟（6棟）・全496戸（団地型マンション） |
第1 本報告書の目的と背景
本報告書は、当マンション〈朝日センチュリーみずほ台〉の管理規約（2019年〔令和元年〕9月29日改正）及び使用細則について、2026年（令和8年）4月1日に施行された改正区分所有法、並びに2025年（令和7年）10月17日に改正されたマンション標準管理規約と照合し、現行規約のうち、(1)法改正により既に効力を失い又は違法・無効のリスクがある箇所、(2)現代の生活様式の変化に対応するために追加・変更すべき箇所、(3)表現の適正化や将来への備えとして見直すべき箇所を抽出し、理事会に対して早期の規約見直しを提案するものである。
今般の改正で特に重要なのは、改正法の附則において「施行の際に現に効力を有する規約で、改正後の区分所有法に抵触するものは、施行日からその効力を失う」と定められた点である。すなわち、当組合が規約を改正してもしなくても、2026年4月1日以降、改正法に抵触する規約の条文は自動的に無効となっている。現行規約を放置することは、無効な条文を掲げ続けることを意味し、総会運営における無用の紛争や、決議の有効性をめぐる争いを招くおそれがある。
なお、当マンションはA棟からF棟までの6棟・全496戸からなる「団地型」のマンションであり、規約上も第8章に「棟総会」が独立して設けられている。改正法は団地の管理・再生に関しても重要な改正を含むため、単棟型のマンションよりも検討すべき論点が多い点に留意を要する。
本報告書の作成にあたっては、複数のAI（人工知能。Artificial Intelligence）分析ツールによる検証結果を相互に突き合わせたうえで、その内容を国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism）及び法務省の公表資料、並びにマンション管理士・弁護士等の専門家による解説に照らして裏付けを行った。AIの分析には事実誤認や表現の誇張が含まれる場合があるため、特に「違法」「無効」といった断定的な評価については、公的資料による確認を経たもののみを採用している。
第2 結論の要約
検証の結果、見直しを要する項目は優先度別に以下のとおり整理される。各項目の詳細は第3以降に記す。なお、優先度【高】のうち上位4項目（特別決議の方法・定足数、招集通知、議案の要領）は、いずれも2026年4月1日の施行をもって既に効力を失っている条文であり、最優先での対応を要する。
| 優先度 | 項目 | 該当条項等 | 性質 |
|---|---|---|---|
| 【高】 | 特別決議の決議方法（出席者多数決化） | 第45条3項・第68条 | 既に無効。最優先 |
| 【高】 | 特別決議の定足数（各過半数）の新設 | 第45条1項関連 | 法律上の新要件 |
| 【高】 | 緊急時の招集通知「5日間」 | 第41条6項・第64条4項 | 既に無効 |
| 【高】 | 全議案の「議案の要領」通知義務 | 第41条4項 | 既に無効 |
| 【高】 | 所在等不明区分所有者の除外制度 | 規定なし（新設） | 制度活用の整備 |
| 【高】 | 国外居住者の国内管理人 | 規定なし（新設） | 制度活用の整備 |
| 【高】 | 損害賠償請求権等の代理行使 | 規定なし（新設） | 制度活用の整備 |
| 【中】 | オンライン総会・WEB会議システム | 第40～51条・第63～69条 | 定足数確保の要 |
| 【中】 | 「置き配」ルールの整備 | 使用細則 | 生活実態との整合 |
| 【中】 | EV（電気自動車）充電設備 | 第18条・第30条・別表2 | 資産価値の維持 |
| 【中】 | 防災対応の現代化 | 使用細則14項 | 生命・安全 |
| 【中】 | 再生手法の多様化・バリアフリー緩和 | 規定なし（新設） | 将来の選択肢 |
| 【低】 | 議長裁決権（可否同数時）の規定 | 第45条2項 | 不合理な旧規定 |
| 【低】 | 第三者管理・外部専門家の役員就任 | 第32条・第33条 | 将来への備え |
| 【低】 | ペット飼育に関する規定 | 第18条8号 | 住民合意が前提 |
| 【低】 | 遅延損害金「年率18％」 | 第58条 | 有効・変更不要 |
| 【低】 | 設備記述・押印等の適正化 | 使用細則・第47条等 | 表現の適正化 |
第3 優先度【高】── 法改正により、放置すると違法・無効リスクがある項目
3-1 特別決議の決議方法の変更（出席者多数決化）── 第45条第3項・第68条
現行規約第45条第3項は、規約の変更や敷地及び共用部分等の変更といった特別決議事項について、「組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上」と、組合員全員を分母として要件を定めている。棟総会に関する第68条も同様の構造である。
改正区分所有法は、建物の高経年化と区分所有者の高齢化が進むと合意形成がますます困難になることを防ぐため、特別決議の方法を「総会に出席した組合員及びその議決権の各4分の3以上」、すなわち出席者を基準とする多数決（出席者多数決）に変更した。標準管理規約も同様に改正されている。
重要なのは、この出席者多数決が強行規定（規約の内容にかかわらず強制的に適用される規定。英語では mandatory provision）である点である。区分所有者の頭数総数及び議決権総数を分母とする現行規約の定めは、施行日において改正法に抵触し、附則の規定により既に効力を失っている。要件が緩和されたことにより、従来の規定では否決となる議案が改正後は可決となる場合があり、規約を現状のまま放置すると、「当組合は従前の4分の3全員要件のままだ」と主張する組合員が現れ、決議の有効性をめぐる無用の紛争を招くおそれがある。
本項にいう「出席者（出席組合員）」とは、総会会場に物理的に出席した者に限られない。会場出席者に加え、議決権行使書（書面）・委任状（代理人）・WEB会議システムにより議決権を行使した者を、すべて「出席組合員」に含む。この点は、現行規約第45条第5項に既に「書面又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす」と明記されている。
したがって、改正後の特別決議では、議決権行使書・委任状のいずれも提出しない者（完全な無関心層）は、決議の分母からも分子からも除外される。これにより決議は可決しやすくなる一方、何も提出しない者の意思は反映されないことになる。
特に留意すべきは、当団地の総会会場は物理的な収容人数に限りがあり、理事を除けば50名程度で満席となる点である。全496戸の意思を会場出席のみで集約することは、そもそも不可能である。すなわち、書面（議決権行使書）及び委任状による議決権行使こそが、決議の成否を実質的に左右する。多くの組合員、とりわけ毎回会場に出席される方ほど「会場に来た人だけで決まる」と誤解しやすいため、この「出席者」の正確な意味を組合員に広く周知し、誤解を防ぐ必要がある。
3-2 特別決議の定足数（各過半数）の新設 ── 第45条第1項関連
改正法は、特別決議を出席者多数決とすることに伴い、特別決議を行う総会について「区分所有者総数及び議決権総数の各過半数」という定足数を、新たに法律上の要件として設けた。これは標準管理規約の判断ではなく、法律上の義務である。
なお、普通決議については、改正後も法律上の定足数の定めはない。現行規約第45条第1項の「議決権総数の半数以上」という定足数を、標準管理規約は確認時のズレを避けるため「過半数」に改めているが、これは普通決議に関しては各組合の判断に委ねられた事項である。ただし「半数以上（50％を含む）」と「過半数（50％を超える、すなわち51％以上）」とでは意味が異なるため、規約を改める際には「過半数」の定義を注記しておくことが望ましい。
3-3 緊急時の招集通知期間「5日間」の無効 ── 第41条第6項・第64条第4項
現行規約第41条第6項及び棟総会の第64条第4項は、緊急を要する場合に、招集通知の期間を「5日間を下回らない範囲において」短縮できると定めている。
改正法は、招集通知の発送から総会開催日までの期間について、従来「規約で伸縮することができる」とされていたものを「規約で伸長することができる」と改め、1週間より短く短縮することができないようにした。これは出席者多数決の採用により、出席するか否かを判断するための情報提供期間を保護する趣旨である。これを受け、標準管理規約も緊急時の最短期間を「5日間」から「1週間」に変更している。したがって、現行規約の「5日間」という定めは、施行日において既に法に抵触し、効力を失っている。
3-4 全議案についての「議案の要領」通知義務 ── 第41条第4項
改正法は、招集通知の期間だけでなく、その内容についても変更した。従来は、共用部分の変更や規約の設定・変更、建替え決議など一定の重要な決議に限り「議案の要領」（議案への賛否を検討できる程度に決議内容を要約したもの）を通知すれば足りた。改正後は、すべての集会において、議題だけでなく議案の要領を示すことが義務付けられた。標準管理規約も同様に改正されている。
現行規約第41条第4項は、「第45条第3項第1号又は第2号に掲げる事項（特別決議事項）の議案の要領」のみを通知対象とする古い建付けとなっている。これは全議案について議案の要領が必要となるよう改める必要がある。
3-5 所在等不明区分所有者の決議母数からの除外制度 ── 規定なし（新設）
改正法は、所在等が不明な区分所有者が存在することにより総会の意思決定が困難となる事態を想定し、裁判所の決定に基づき、当該所在等不明区分所有者を総会決議の母数から除外することができる制度を新設した。標準管理規約も、管理組合がこの制度を活用できるよう、理事長が理事会決議を経て除外の裁判を請求できること等を定めている。また、所有者不明や管理が行き届かない住戸に対応するため、裁判所が管理人を選任できる「所有者不明専有部分管理制度」及び「管理不全専有部分管理制度」も新設された。
現行規約にはこれらに対応する規定がない。全496戸という規模では、相続放棄や相続人不存在等により所有者が不明となる住戸が今後必ず生じる。制度を活用できるよう、規約に手続を整備しておくことが望まれる。
3-6 国外居住区分所有者の国内管理人 ── 規定なし（新設）
改正法第6条の2は、区分所有者が国内に住所又は居所を有しないこととなる場合に、その専有部分及び共用部分の管理に関する事務を行わせるため、国内に住所又は居所を有する者のうちから管理人を選任することができる旨を定めた。規約により国内管理人の選任を義務付けることもできる。
3-7 共用部分等に係る損害賠償請求権の代理行使 ── 規定なし（新設）
改正法第26条第2項は、共用部分等に係る請求権等の行使に関する枠組みを整備した。背景として、共用部分の瑕疵等に基づく「修補に代わる損害賠償請求権」は、住戸が譲渡されても新たな区分所有者に当然には移転しないことが、立法過程で確認されている。すなわち、住戸が転売されると過去の請求権が散逸するおそれがあり、管理者（理事長）による一元的な代理行使の規定を整備する意義は大きい。
第4 優先度【中】── 現代の生活様式に合わせて追加・変更すべき項目
4-1 オンライン総会・WEB会議システムへの対応 ── 第40条～第51条、第63条～第69条
現行規約の総会・理事会・棟総会に関する規定は、いずれも対面・書面・代理人による出席のみを前提としており、IT（情報技術）を活用した総会の概念がない。標準管理規約には「WEB会議システム等」（電気通信回線を介して、即時性及び双方向性を備えた映像及び音声の通信を行うことができる会議システム等）の定義が追加されている。
国土交通省は、今回の改正は、ITを活用した総会・理事会の開催が可能であることを明確化したものであり、各管理組合が規約を変更しなくても開催は可能である、と説明している。すなわち、現時点でオンライン総会が禁止されているわけではない。もっとも、規約に明記することには大きな実益がある。オンラインでの出席を認めることで、遠隔地の親族による代理出席や、入院・外出が困難な組合員の参加が可能となり、議決権行使書・委任状の不足による総会不成立を未然に防ぐことができる。高齢化が進む大規模団地においては、定足数確保の有力な手段となる。
4-2 「置き配」ルールの整備 ── 使用細則
使用細則16項は、ホール・廊下・階段等の共用部分又は敷地内に物品を放置することを一律に禁止している。これは、宅配便の「置き配」と正面から衝突する。標準管理規約は、専用使用部分でない共用部分に物品を置くことは原則として認められないこと、及び共用部分への置き配を認めることは例外的であることを明記したうえで、使用細則によりルールを定めれば例外的に許容しうるという建付けを採っている。電子商取引（EC。Electronic Commerce）の利用が常態化した現在、玄関前への短時間の置き配を一律に違反とすることは実態に合わない。
4-3 EV（電気自動車）充電設備の設置ルール ── 第18条、第30条、別表第2
現行規約第18条は、共用部分の改造・形状変更や、定められた容量を超える電気設備の新増設を禁じている（第18条第1号・第4号）。EV（電気自動車。Electric Vehicle）充電設備の設置はこれに抵触しうるため、現状では設置のたびに紛争の火種となる。当団地は敷地内駐車場135台（別表第2第10号）を管理組合が運営しており、EV充電インフラ導入の余地は大きい。充電設備の設置主体・費用負担・電気容量・専用使用料の扱いを規約・細則・別表に位置づけておくことは、将来の資産価値の維持につながる。
4-4 防災対応の現代化 ── 使用細則第14項
使用細則14項の災害対策は、家庭用消火器・初期消火・丈夫な机の下に身を隠す、といった記述にとどまっている。規約第30条第8号に「防災に関する業務」とあるが、具体性に欠ける。近年は、防災備蓄、安否確認体制、要支援者（高齢者・障がい者等）への配慮、発災時に管理組合が共用部分の応急修繕を緊急に実施できる権限など、より実践的な内容を規約・細則に盛り込むのが一般的である。築40年近い6棟・496戸の大規模団地として、この点の現代化は居住者の生命・安全に直結する。
4-5 マンション再生手法の多様化とバリアフリー要件の緩和 ── 規定なし（新設）
改正法は、従来の「建替え」に加え、建物・敷地の一括売却、建物を取り壊したうえでの敷地売却、一棟リノベーション（更新）といった多様な再生手法を、建替えと同等の決議要件（5分の4以上）で実施できるようにした。さらに、再生の必要性が高いと認められる客観的な事由に該当する場合には、これらの決議要件を5分の4から4分の3に緩和する規定が設けられた。また、バリアフリー化のための共用部分の変更に係る決議要件は、4分の3以上から3分の2以上に緩和された。当団地は築40年近くに達しており、将来の再生は避けて通れない論点である。現時点で再生を具体的に検討する段階になくとも、選択肢として制度を規約に位置づけておくことには意味がある。
第5 優先度【低】── 表現の適正化及び将来への備え
5-1 議長裁決権（可否同数時）の規定 ── 第45条第2項
現行規約第45条第2項には、普通決議で賛否が同数になった場合は「議長の決するところによる」との古い定めがある。これは議決権割合が異なるマンションでは不合理な結果を生みうるため、標準管理規約は2004年（平成16年）に削除し、「可否同数の場合は否決」と改めている。ただし違法・無効とまではいえず、また当組合は住戸1戸につき1議決権であり実害が生じる可能性も低いことから、急ぎの対応は要しない。
5-2 第三者管理方式・外部専門家の役員就任 ── 第32条・第33条
現行規約は、第32条で専門的知識を有する者（マンション管理士等）への相談を定め、第33条第2項で役員を「組合員・その配偶者・一親等以内の親族」に限定している。相談はできても、外部の専門家を役員（理事）そのものに選任する道が条文上開かれていない。近年、役員のなり手不足を背景に、管理者を外部の専門家が務める「第三者管理方式」が広がっている。築40年を超えるマンションでは世帯主の高齢化が進み、役員の確保が課題となっている。直ちに第三者管理へ移行すべきとは限らないが、選択肢として制度を規約に用意しておくことは将来への備えとなる。なお、第三者管理には利益相反等のリスクも伴うため、2025年改正標準管理規約でも慎重な規律が設けられている点に留意する。
5-3 ペット飼育に関する規定 ── 第18条第8号
第18条第8号は、「小鳥、魚類以外の動物（イヌ、ネコを含む）」の飼育を一律に禁止している。現代の標準管理規約は、ペット飼育を全面禁止するのではなく、飼育細則を定めて条件付きで認める方向が主流である。居住者の高齢化に伴いペットが心の支えとなる場合も多く、見直しの余地がある。ただし、住民間の合意形成が前提となる。
5-4 遅延損害金「年率18％」の有効性の確認（変更不要）── 第58条
現行規約第58条第2項は、管理費等の滞納に対し年率18％の遅延損害金を定めている。消費者契約法は遅延損害金の上限を年14.6％と定めているが、管理組合と区分所有者の関係は事業者と消費者の関係（消費者契約）には該当しないと解されており、この上限は適用されない。したがって、年率18％の定めは有効であり、この点については変更を要しない。
5-5 設備記述の適正化、押印・電磁的方法 ── 使用細則・第47条等
使用細則のガスに関する記述（「6A（7,000kcal）」「16号ガス瞬間湯沸器」等）は、設備が更新されていれば実態と乖離している可能性がある。また、標準管理規約の改正では、書面様式における押印箇所が削除される見直しも行われた。議事録の署名押印（第47条等）についても、電磁的方法による作成・保管を認める方向で見直すことが考えられる。
第6 規約改正にあたっての手続上の留意点
規約の変更それ自体が特別決議事項である（現行規約第45条第3項）。したがって、本報告書が指摘する各項目の改正を進めるにあたっても、まずこの特別決議の要件（前記3-1のとおり、施行日以降は出席者多数決による）に従って議案化する必要がある。
条文の具体的な書きぶりについては、国土交通省が2025年（令和7年）10月に公表した改正版マンション標準管理規約（団地型を含む）が、最良の手本となる。同省は、標準管理規約に準拠した規約変更をしない場合に区分所有法に抵触し変更が必須となる項目と、抵触はしないものの適合させることが望ましい項目とを区別して示しており、改正作業の指針となる。
実務上は、優先度【高】の項目（特に既に無効となっている特別決議の方法・定足数・招集通知・議案の要領）から着手し、次回総会の議案に乗せることが現実的である。改正作業にあたっては、マンション管理士又は管理会社（現行規約上は朝日管理株式会社）と連携することが望ましい。
第7 まとめと提案
以上のとおり、現行規約には、2026年4月1日の改正法施行により既に効力を失っている条文（特別決議の方法・定足数、緊急時の招集通知、議案の要領）が複数存在し、これらを掲げ続けることは、総会運営における無用の紛争や決議の有効性をめぐる争いを招くおそれがある。また、所在不明者対応や損害賠償請求権の代理行使といった、改正法が新たに用意した制度を活用するための規定も整備されていない。
加えて、オンライン総会・置き配・EV充電・防災といった現代の生活様式の変化に対応した規定の整備、並びに将来の再生に備えた規定の検討も求められる。
ついては、理事会におかれては、現行管理規約の早期の見直しに着手されることを提案する。まずは優先度【高】の項目を中心に、専門家の助言を得つつ、規約改正の検討を開始されたい。本報告書がその一助となれば幸いである。
注記
【免責】 本報告書は、一般に公開された資料に基づく一般的な情報提供を目的とするものであり、特定の法的助言を構成するものではない。また、作成者は弁護士ではない。最終的な規約改正の議案化にあたっては、個別の事情を踏まえ、マンション管理士・弁護士等の専門家の確認を併せて経られたい。
【主な参照資料】
- 国土交通省「令和7年マンション標準管理規約改正」関連資料（2025年10月）
- 国土交通省「ITを活用した総会・理事会の開催に関するQ&A」
- 法務省「区分所有法制の改正に関する資料」
- マンション管理士・弁護士等による改正区分所有法及び標準管理規約の解説
（出典は2026年6月時点で参照したもの。条文番号は現行規約のもの。）
コメント
コメントを投稿
コメントを歓迎いたします。
朝日センチュリーみずほ台の住人がより快適なマンション生活を送ることできるようにみなさんと一緒に考えてゆきたいと思います。