解説 朝日センチュリーみずほ台管理組合 D棟504号室 前田利人／2026年11月14日 「修繕積立金金額改定のご案内」が各戸に届きました。12月7日の引き落とし（12月分）から、修繕積立金が約20％上がります。 値上げは、9月26日の総会で決まったことです。それ自体を蒸し返すつもりはありません。ただ、案内を読んで気になったことがあります。 この金額は、管理規約のどこに、どう書かれることになるのか。 新しい管理規約が配られていないため、それを確かめる方法がないのです。 少し込み入った話なので、管理規約の基本から順に説明します。 この記事の要点 私たちの管理規約は、管理費と修繕積立金の金額を、規約の一部である 「別表第3」 に書く仕組みです。 今回の値上げは総会で正しく決議されています。 値上げや引き落としそのものが無効だ、と言うつもりはありません。 しかし、9月26日から効力を持つ新しい規約で 別表第3がどうなっているのか、誰も確かめられません。 規約と実際の金額が食い違っている（規約に不足がある）おそれがあります。新しい規約の配布と、別表第3の扱いの説明を求めます。 1 基本：管理規約・総会・別表とは 管理規約は「マンションの憲法」 分譲マンションは、たくさんの人が一つの建物と土地を共同で持っています。そのため、誰が何を負担し、どうやって物事を決めるのか、ルールが必要です。このルールが 管理規約 です。法律（建物の区分所有等に関する法律、略して区分所有法）の枠の中で、マンションごとに決めます。区分所有者は全員、規約に従います。 総会の決め方は二種類 マンションのことは、組合員全員の会議である 総会 で決めます。決め方には二種類あります。 決め方 必要な賛成 主な例 普通決議 出席者の議決権の過半数 予算・決算、 管理費や修繕積立金の額 、役員の選任 特別決議 4分の3以上など、より重い賛成 管理規約を変えること 、共用部分の大きな変更 規約を変えるには重い決議が必要です。規約は簡単に変えてはいけない、大事なルールだからです［1］。 「別表」も規約の一部 規約の本文のあとには、表がいくつか付いています。これを 別表 と呼びます。土地や建物の範囲、駐車場の使用料などが書かれています。別表...
2026年9月20日、AIを活用して三芳町公式Webサイトのセキュリティ点検を行いました。公開情報から確認できる範囲の点検で、サーバーへの侵入や攻撃を伴う試験は行っていません。
点検の結果、町と保守事業者に確認や改善をお願いしたい事項が複数見つかりました。観測した事実、その根拠、改善提案、確認できなかった範囲を全6ページにまとめ、町へ郵送しました。秘書広報室への問い合わせフォームには文字数制限があり、ファイルも添付できないため、詳細は(郵送)紙で届けることにしました。
このブログでは、町に対応をお願いした内容についてその必要な概要をお伝えします。悪用につながり得る技術的な詳細と報告書全文の公開は、現時点では控えます。(後日の公開予定)
今回、町にお願いしたいのは、次のようなことです。
Webサイトで使うソフトウェア部品の保守・更新状況を確認し、必要な更新を計画的に進めること。
通信や閲覧時の防御設定を確認し、必要な改善を行うこと。
外部サービスを含む点検範囲と、町・保守事業者の責任分担を明確にすること。
定期的な点検、指摘事項の是正、異常の監視、事故時の連絡と復旧を、継続して行うこと。
すべてが直ちに危険だと判断したわけではありません。攻撃が成立することや、情報漏えいが起きたことを確認したものでもありません。まず町の担当部署と保守事業者が速やかに確認し、影響と優先順位を判断して、必要な対応につなげてほしいと考えています。
今回の点検には、以前のWebサイト改善要望に対する町の回答を読んで、管理のあり方に不安を感じたことが背景にあります。
9月14日付の回答では、旧ページの削除や関係各課への確認など、個別の対応は示されました。一方、Webサイト全体を点検・整備する計画はなく、改善計画と進捗を公表する考えもない、という説明でした。［1］
この回答だけで、町がWebサイトを重視していないとか、セキュリティ対策をしていないと断定することはできません。しかし、住民が日常的に使う行政の窓口について、継続的な点検と改善、その状況の説明を、どのように確保していくのかは十分に伝わってきませんでした。
以前の回答は、今回のセキュリティ点検への回答では当然ありません。今回の確認依頼については、改めて技術的な検討と具体的な説明を求めます。危険な技術情報を公開しなくても、点検を行ったか、改善を進めているか、誰が責任を持つかは、住民に説明できるはずです。
サイバー攻撃への備えは、小さな組織にも必要です。ただし、「中小の組織の多くが無防備」と一括りにするのは正確ではありません。
IPA（情報処理推進機構）が中小企業4,191社に行った調査では、約7割で組織的なセキュリティ体制が整っていない状況が示されています。また、投資を行わなかった企業からは、必要性の認識に加え、費用対効果が分からない、費用がかかりすぎる、といった理由が挙げられました。これは企業の調査であり、三芳町や自治体全体の実態を直接示すものではありません。［2］
知識や人手、予算に制約があると、何を調べ、誰に相談し、どこまで費用をかけるべきかを整理するところから難しくなります。私は、その最初の一歩にAIを活用する価値があると考えています。
今回も、AIを使って公開情報を確認し、公式資料と照合し、町や保守事業者へ尋ねるべき事項を文書にまとめることができました。大がかりな改修の議論に進む前に、小さな範囲から現状と疑問点を整理する、という使い方です。
担当職員だけでなく、町長や幹部も、AIを使いながら用語を学び、事業者の説明を理解し、費用や対応方針について質問する力を高められるのではないでしょうか。企業の経営層にも同じことがいえると思います。
ただし、AIの回答には誤りや見落としがあります。AIの利用料金が安くても、専門的な診断、改修、検証、継続運用の費用が不要になるわけではありません。住民情報や非公開の設定を安易に入力せず、公開資料から始め、出典を確かめ、必要なところを専門家につなぐ。人の確認時間も含めて、費用と効果を評価することが必要です。
Webサイトの安全を、担当者個人の努力だけに委ねることはできません。町には、今回の資料を受け取ったこと、担当部署での確認状況、今後の対応方針を知らせていただきたいと思います。AIも活用しながら、組織として点検と改善を続ける仕組みにつなげてほしいと願っています。
参考資料・出典
［1］三芳町長名の回答書（2026年9月14日付、担当：秘書広報室・財政デジタル推進課）。筆者受領資料。原文・画像・共有リンクは本記事では公開しません。
［2］IPA「『2024年度中小企業等実態調査結果』速報版を公開」（2025年2月14日公表）。調査対象4,191社。2026年9月20日確認。
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