第2号議案（管理規約改訂）は、このまま採決されるのでしょうか？

第2号議案（管理規約改訂）は、このまま採決されるのでしょうか ― 棟総会の条文は旧法のまま。回答はまだ届いていません

総会まで、あと5日です。

9月16日、私は理事会あてに「第2号議案に関する申入書」を提出し、この議案を現案のまま採決しないよう求めました。全文はすでに前回の記事で公開しています。

9月21日現在、受け取ったという連絡も、回答も、届いていません。

申入書は条文番号と頁番号が並ぶ、読みにくい文書です。議案書の比較表は31頁あります。そこで今回は、何が問題なのかを、できるだけ普段の言葉で書き直してみます。

1　私たちのマンションには「会議が二つ」あります

朝日センチュリーみずほ台は、A棟からF棟までの6棟が一つの敷地を共有する「団地」です。

そのため、いまの管理規約には会議が二つ定められています。

総会：敷地や集会室、全体の予算など、全員に関わることを決める会議
棟総会：その棟の建替えや、棟の規約に関わることなど、その棟の人だけで決める会議（規約第8章）

お金も同じです。修繕積立金は棟ごとに分けて管理する、と規約第26条に書かれています。

この「二階建て」の仕組みは、今回の改正案でも残ります。ここは誤解のないように、はっきり書いておきます。棟別の積立金がなくなるわけでも、棟総会が廃止されるわけでもありません。

2　では、何が問題なのか

今回の改訂の目的は、議案書46頁にこう書かれています。2026年4月に施行された改正区分所有法と「整合する規約に改める」。

この目的には、私も賛成です。

問題は、手本の選び方です。比較表（54頁〜）の左の欄を見てください。見出しは「マンション標準管理規約（単棟型）」です。建物が1棟だけのマンションのためのひな形です。国土交通省は同じ日に「団地型」も公表していますが、そちらは使われていません。

1棟のマンションには、棟総会がありません。だから単棟型のひな形には、棟総会の条文がありません。

その結果、次の3つが起きています。

（1）棟総会の決め方が、古い法律のまま残っています　［議案書79〜80頁］

総会の特別決議は、改正法に合わせて「出席者の4分の3」に直されました（第45条）。

ところが棟総会の第68条は「現行の管理規約と同じ」、つまり「棟の区分所有者総数と議決権総数の各4分の3」のままです。

国土交通省は、総数を分母にする古い決め方は、改正法の施行後は法律に抵触して無効になると説明しています。議案書の47〜50頁に綴じ込まれているパンフレットにも、そう書いてあります。

「法律に合わせる」ための議案が、棟総会については法律に合っていない条文を残す。目的を半分しか果たしていないことになります。

（2）「棟で決めること」が、総会の条文に入り込んでいます　［71〜72頁、79頁］

改正案の第45条には、建替えの決議や、迷惑行為をする人への訴えの提起などが、総会の決議事項として書き加えられました。単棟型のひな形をそのまま写したためです。

しかし第67条は、これらを棟総会で決めることだと定めています。第46条第2項は「第67条に掲げる事項は総会では決議できない」とまで書いています。そしてどちらの条文も「現行と同じ」で残ります。

可決されると、同じ規約の中に「総会で決める」と「総会では決められない」が並ぶことになります。

（3）いまある条文が、説明のないまま消えています　［71〜72頁、46頁］

現行の第45条第4項は、ある棟の建物（外壁や屋上などの共用部分）の大きな修繕を総会で決めるとき、全体の多数決に加えて、その棟の人の出席と賛成を別に確かめる、というルールです。比較表の左の欄（単棟型のひな形）には、この項に当たるものがありません。当マンションの規約が置いている、費用を負担する棟の意思を確認する仕組みです。

改正案の第45条には、この項がありません。

同じく、規約の変更で特に不利益を受ける人の承諾を必要とする規定（現行第6項・第7項）、あらかじめ通知した事項しか決議できないという規定（現行第8項）も、改正案の欄に見当たりません。

削除するつもりなのか、書き漏らしたのか、議案書からは分かりません。46頁の「主なポイント」3点にも、一言も触れられていません。

3　私が言っていないこと

ここは正確にしておきます。

「この議案は違法だ」「可決されても全部無効だ」とは言っていません。申入書にも、単棟型を比較資料に使ったことだけで直ちに違法・無効になるわけではない、と明記しました。
法改正への対応に反対しているのでもありません。
総会そのものを延期せよ、とも言っていません。見合わせを求めているのは第2号議案だけです。

私は法律の専門家ではありません。だからこそ申入書では、団地の管理に詳しいマンション管理士と、弁護士による点検を求めています。

4　このまま可決されると、どうなるか

可決されれば、改正規約は総会当日の9月26日から効力を持ちます。

法律に抵触する部分は、規約に何と書いてあっても法律が優先します。つまり「規約に書いてあること」と「実際に従うべきこと」が食い違ったままになります。
矛盾した条文を直すには、もう一度、特別決議が必要です。
次に棟の工事でその棟の積立金を使うとき、その棟の賛否をどう確かめるのかが、はっきりしなくなります。

急いで決めて後で直す、というやり方は、規約については高くつきます。

5　理事会と管理会社にお願いしたこと

申入書で求めたのは、次の4点です。

第2号議案を現案のまま採決しないこと
団地型の標準管理規約を参照し、外部の専門家の点検を経た修正案を、改めて示すこと
9月23日までを目途に、議案の扱いとその理由を書面で回答し、全組合員に知らせること
すでに提出された議決権行使書を、回答を見たうえで変更できるのか、その方法と期限を示すこと

比較表を作成したのは管理会社です。当マンションが団地であることを踏まえた資料を用意することは、管理を受託する専門業者の基本的な仕事だと考えます。作成と確認の経過についても、会社として書面で説明するよう求めています。

6　みなさんにお願いしたいこと

議案書を全部読む必要はありません。3か所だけ開いてみてください。

46頁　議案の説明。「主なポイント」は3点だけです。
71頁　まん中の欄（現行）の第45条第4項と、右の欄（改正案）を見比べてください。
79頁　左の欄が空白になっているところ。そこが棟総会の章です。

総会に出席される方は、この3点について理事会の説明を聞いたうえで判断していただければと思います。すでに議決権行使書を出された方で、考え直したいと思われた方は、変更ができるかどうかを管理センターに問い合わせてみてください。

私は、現案どおりの採決には反対であることを、書面で伝えました。総会の会場には出席しませんが、議決権は行使しています。

回答が届けば、その内容をそのままここに掲載します。届かなければ、届かなかったという事実を記録します。

（2026年9月21日）

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